“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。只要价格够低，一定会有成交。”冒着周末的大雨，房产中介小张正卖力推销一个号称“打5折”的公寓。

建筑性质为办公楼 并非传统的商务公寓

近日，深圳购房者的朋友圈或许被这则消息刷屏：罗湖一个公寓项目按备案价打5折出售！原价9.8万元/平方米，现在均价在4.5万元/平方米带装修，最低单价3.9万元起，不限购不限售。

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据了解，该项目为仁恒置业在罗湖区打造的仁恒深之源，项目备案名为仁恒世纪大厦。记者在项目现场咨询了多位房产中介，发现该项目已经不是第一次以超低折扣吸引市场的关注。“这个项目已经卖了很久，去化成绩并不好，打折销售也并非近期推出，不过如此低的折扣下去化率稍有改观。”上述房产中介经理告诉记者。

记者在深圳市房地产信息平台看到，该项目的房屋类型为商业性办公，主体建筑性质为办公楼，并非传统的商务公寓。现场销售人员表示，项目主力产品在60平方米-249平方米，项目是将办公楼改成居住的公寓产品，不通燃气、无阳台。

记者发现，现在深圳市场上的一些商务公寓与住宅一样，同样拥有70年产权，也通燃气有阳台。记者在仁恒深之源周边实探发现，临近该项目的华润湖贝未来城也有商务公寓产品，接近项目的人士告诉记者，该项目的商务公寓已经基本售罄。“70年产权的商务公寓已经类似住宅，去化情况相对好一些，但商务公寓整体去化依旧比较艰难，就更别说将办公楼改成居住的公寓产品。”深圳一家民营房企的营销负责人表示。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，办公物业打折销售的行为并不受相关部门监管，这与住宅完全不同。目前，深圳楼市较为低迷，加上房企资金相对紧张，加快资金回流是极为必要的，打折促销是最为直接的手段。

商务公寓：特殊的存在

对于深圳市场而言，商务公寓一直是一个特殊的存在。由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，深圳商务公寓的销售情况一直都不如住宅市场，这和公寓的一些特性有关。有购房者告诉记者，大多公寓的产权只有40年，且在学位申请上处于劣势。尽管近年来政府鼓励商务公寓通燃气、转民用电价，但很多公寓依旧是商水商电的收费标准，设计上的缺陷也会带来居住不便。

此外，二手商务公寓交易还有税费成本较高以及其他一些限制条件。据公寓销售经理介绍，目前二手商务公寓的交易税费要占到交易额的15%至20%。

所以，打折一直是深圳商务公寓促销最为常用的手段，一些商务公寓给出的折扣程度超前。除了折扣，开发商还送物业管理费、家庭大礼包，甚至还有送黄金、“以房换房”等活动。

近几年来深圳商务公寓市场的政策也不断调整。记者梳理发现，2020年7月深圳取消商务公寓土地审批；2021年3月，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。此外，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以配建燃气管道。至此，深圳商务公寓进入存量时代。

可以预见，深圳商务公寓过剩的矛盾将长期存在，有业内人士认为，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力。

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